保護(hù)業(yè)主權(quán)利，完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

文 / 廣州陳亮律師

建筑物區(qū)分所有權(quán)，與城鎮(zhèn)居民的生活息息相關(guān)。伴隨著城鎮(zhèn)居民數(shù)量日益增多，商品房成為城鎮(zhèn)居民的主要居住形態(tài)，與之而來關(guān)于業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間因廣告牌收益、露臺(tái)使用權(quán)、房屋裝修改建、小區(qū)道路被占用、老舊小區(qū)加裝電梯等等問題發(fā)生糾紛的情況也越來越多。如前述矛盾得不到妥善解決，將容易引發(fā)大規(guī)模群體維權(quán)事件，不利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》在第六章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這是我國法律第一次對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念作出規(guī)定?！睹穹ǖ洹吩诔薪印段餀?quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上，為適應(yīng)新的社會(huì)需求，細(xì)化、新增了關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，更有助于成員權(quán)的合理行使和業(yè)主權(quán)益的有效保護(hù)。下面，筆者就為大家簡單介紹一下《民法典》有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的法律規(guī)定。

1、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？

同一棟建筑物上存在多個(gè)所有權(quán)的狀況，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已經(jīng)形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。

2、建筑物區(qū)分所有權(quán)包含哪些內(nèi)容？

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包含以下三方面的基本內(nèi)容：（1）對(duì)專有部分的所有權(quán)。也即，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以進(jìn)行抵押貸款或者出售轉(zhuǎn)讓等。（2）對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享的共有權(quán)。也即，每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情況下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。（3）對(duì)共有部分享有共同管理的成員權(quán)。也即，業(yè)主有權(quán)對(duì)共有部分與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分割的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)，如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分的，其對(duì)共有部分享有的相關(guān)權(quán)利也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。

3、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的哪些部分享有共有權(quán)？

全小區(qū)業(yè)主享有共有權(quán)的部分包括道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、維修資金、車位、車庫等。對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫，開發(fā)商可與業(yè)主通過出售、附贈(zèng)或出租等方式進(jìn)行約定。對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

全樓棟業(yè)主享有共有權(quán)的部分包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。

由相鄰業(yè)主享有的共有權(quán)包括樓板、承重墻以外的其他墻體（對(duì)于樓板和墻體，采用“墻體中間層說”，即雙方的權(quán)利到墻體的中間）。

4、業(yè)主的成員權(quán)包含哪些內(nèi)容？

業(yè)主的成員權(quán)相當(dāng)于業(yè)主對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的表決權(quán)、管理權(quán)。相較于原《物權(quán)法》的規(guī)定，《民法典》對(duì)于業(yè)主表決重大事項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定更為嚴(yán)格，加大了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)力度?！睹穹ǖ洹返?78條規(guī)定，對(duì)于（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)等與共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

以上就是本期對(duì)《民法典》中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的解讀，讀者們?nèi)缭谏钪杏龅诫y以解決的糾紛，或者對(duì)本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志的編輯部來信，也可以向筆者留言（聯(lián)系方式詳見“中國律師的法律信箱”一欄），筆者將一一為您解答。