新增典型合同：物業(yè)服務(wù)合同

文/廣州陳亮律師

對于城市居民來說，一個(gè)良好的居住環(huán)境，除了需要大家去共同維系和守護(hù)外，還要取決于物業(yè)管理公司是否能夠依約提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。近些年來，隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)合同糾紛數(shù)量也逐年攀升。在《民法典》施行前，物業(yè)服務(wù)合同作為無名合同，在發(fā)生糾紛時(shí)可適用的法律主要是《合同法》的一般性規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定》。2021年施行的《民法典》在合同編中新增了物業(yè)服務(wù)合同一章，將物業(yè)服務(wù)合同作為有名合同正式規(guī)定在法律當(dāng)中，并增加了許多與以前的法律法規(guī)不同的新的內(nèi)容。下面，筆者將為大家介紹《民法典》中有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定。

1、物業(yè)管理的工作范圍包括哪些？

《民法典》第二百八十五條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

因此，物業(yè)管理工作的范圍一般包括管理建筑物及其附屬設(shè)施，如水電維修等共有設(shè)施設(shè)備及建筑物的維護(hù)、保養(yǎng)和修繕；清潔、綠化等區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理；安保等服務(wù)區(qū)域內(nèi)人員、財(cái)產(chǎn)管理。但以上服務(wù)主要針對的是建筑共用部分，專有部分作為業(yè)主單獨(dú)所有的財(cái)產(chǎn)，一般由各所有人自行管理。

2、物業(yè)服務(wù)人有哪些義務(wù)？

《民法典》關(guān)于物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)的規(guī)定非常全面，一是將物業(yè)服務(wù)人員的主要合同義務(wù)以法律的形式直接明確，從合同約定義務(wù)上升到了法定義務(wù)。二是特別規(guī)定了原物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同終止后的義務(wù)，明確原物業(yè)服務(wù)人員不履行后合同義務(wù)的，無權(quán)請求服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)。實(shí)踐中因新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接所引發(fā)的業(yè)主與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾頻發(fā)，《民法典》明確在新舊物業(yè)服務(wù)人交接期間，業(yè)主與原物業(yè)服務(wù)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可以有效預(yù)防糾紛的發(fā)生。三是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告義務(wù)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)定期向業(yè)主或業(yè)委會公開相關(guān)服務(wù)信息，有效保護(hù)業(yè)主的知情權(quán)。四是針對實(shí)踐中一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)的亂象，《民法典》以禁止性規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)人員不得采取停止供電、供水、供熱、供燃等方式催交物業(yè)費(fèi)。

3、業(yè)主沒有直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同也需要交物業(yè)費(fèi)嗎？

現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)建成與業(yè)主收房簽訂正式物業(yè)合同往往存在一定的時(shí)間差，但物業(yè)服務(wù)公司在此期間也需要對小區(qū)內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進(jìn)行管理維護(hù)。《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。因此，雖然業(yè)主未簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同，但開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)后，小區(qū)業(yè)主也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。

4、住在低樓層的業(yè)主，可以以未使用過電梯為由，拒絕交電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)嗎？

物業(yè)公司提供服務(wù)內(nèi)容除了包括日常小聚的保潔、保安、綠化、垃圾清運(yùn)外，還有很多難以被業(yè)主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設(shè)備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護(hù)，電梯的定時(shí)定檢等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會也會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則供協(xié)商時(shí)參考。根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

因此，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)居住生活，事實(shí)上已經(jīng)享受了物業(yè)公司提供的可視的和隱蔽的各項(xiàng)服務(wù)，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

5、業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)提供人不滿意的，應(yīng)如何對其進(jìn)行解聘？

在物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主如對物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人，解除物業(yè)服務(wù)合同。該法定程序即《民法典》第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定的表決程序，也即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第九百四十六條的規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日以書面形式通知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)合同對解聘的通知期限可以進(jìn)行約定。業(yè)主單方提前解除合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

以上就是本期對《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)定的解讀，讀者們?nèi)缭谏钪杏龅诫y以解決的糾紛，或者對本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志的編輯部來信，也可以向筆者留言，筆者將一一為您解答。