——關(guān)于“居住權(quán)”你需要了解的那些事

文/廣州陳亮律師

自2021年1月1日起，《中華人民共和國民法典》已經(jīng)正式生效了！我們在本刊2021年第一期的《華人看“典”》欄目中向讀者們解讀了《民法典》關(guān)于遺囑的新規(guī)。本期我們將繼續(xù)為大家解讀中國《民法典》的另一亮點(diǎn)——“居住權(quán)”制度的設(shè)立。眾所周知，人們的生活不外乎衣食住行四個(gè)方面，努力讓每個(gè)公民都能“住有所居”，是《民法典》新設(shè)“居住權(quán)”制度的目的和初衷。居住權(quán)制度可以運(yùn)用于公租房、以房養(yǎng)老、婚姻家庭等多個(gè)場景。事實(shí)上，如果能夠巧妙地運(yùn)用好“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，不僅能更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)富傳承、降低家庭婚姻波動(dòng)帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，還能更有利于公民老有所養(yǎng)，老有所依。但公民在設(shè)定居住權(quán)時(shí)也務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，否則很有可能給家庭財(cái)產(chǎn)帶來威脅，并讓某些懷揣不軌企圖的人有機(jī)可乘。下面，我們就《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，為大家予以解讀。

1、居住權(quán)是什么？

《民法典》第366條規(guī)定，“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！本幼?quán)是《民法典》新設(shè)的一種用益物權(quán)，區(qū)別于土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)，居住權(quán)的權(quán)能為占有和使用，但不具備收益權(quán)能。這是因?yàn)椤睹穹ǖ洹吩O(shè)立居住權(quán)的初衷是為了保障公民基本的生活居住需要，而非盈利。

2、如何設(shè)立居住權(quán)？

居住權(quán)可以通過訂立書面合同或者立遺囑的方式進(jìn)行設(shè)立。《民法典》第三百六十七條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法。

此外，依據(jù)《民法典》第229條的規(guī)定，人民法院的法律文書也可以設(shè)立包含居住權(quán)在內(nèi)的物權(quán)。但需注意的是，通過合同和遺囑設(shè)立的居住權(quán)，須進(jìn)行登記才能生效，而人民法院文書所設(shè)立的居住權(quán)，不以登記為生效要件。

3、對居住權(quán)的期限可以設(shè)置為多久呢？期間居住權(quán)人能夠轉(zhuǎn)讓或者由其子女繼承嗎？

《民法典》并未對居住權(quán)的期限作出任何限制，當(dāng)事人可以通過訂立書面合同的方式，自行設(shè)立5年、10年、20年甚至終生的居住權(quán)。在居住權(quán)設(shè)立期限內(nèi)，居住權(quán)人都有占有和使用該房產(chǎn)的權(quán)利，即便是房屋的所有人也不能剝奪。但是，居住權(quán)的設(shè)立只是為了保障當(dāng)事人居住的權(quán)利，居住權(quán)人除了占有和使用外，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格，也不得將居住的房產(chǎn)出租，但《民法典》同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的除外。

4、居住權(quán)與租賃有何區(qū)別呢？

居住權(quán)與租賃關(guān)系有著明顯的不同。首先，因居住權(quán)制度主要用于處理家庭成員之間的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)和扶養(yǎng)關(guān)系，居住權(quán)不以市場交易等價(jià)有償原則來設(shè)立，而租賃關(guān)系原則上為有償。其次，居住權(quán)的確權(quán)是在不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記備案，出現(xiàn)糾紛不需要法院審理。但租賃權(quán)僅僅憑雙方簽訂的租賃合同就可以確權(quán)，但是出現(xiàn)糾紛需要法院審理判決。再次，法律規(guī)定租賃合同中約定的租賃期限最高不超過二十年，但居住權(quán)沒有時(shí)間上的限制，當(dāng)事人可以約定設(shè)立終生享有居住權(quán)。最后，居住權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓和繼承的，如需轉(zhuǎn)讓或繼承，必須先撤銷居住權(quán)的登記，再由所有權(quán)人配合重新登記。但租賃權(quán)是否可以轉(zhuǎn)租可由當(dāng)事人自行約定，如果租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，則無需經(jīng)出租人同意，承租人就可直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人。

5、居住權(quán)對房產(chǎn)交易有什么影響呢？

居住權(quán)的設(shè)立，事實(shí)上將會(huì)對房地產(chǎn)市場帶來相當(dāng)大的影響，讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。過去，人民進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，只需要查看房產(chǎn)是否存在抵押、租賃的情形。而現(xiàn)在，房產(chǎn)查冊，還需重點(diǎn)關(guān)注房屋是否存在居住權(quán)。如果購買到設(shè)立了居住權(quán)的房屋，新業(yè)主即便成功辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，獲得房屋的所有權(quán)，也無法改變居住權(quán)已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

6、如何通過設(shè)立居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”呢？

中國家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)漸趨沉重，特別是生育獨(dú)生子女的父母難以實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”。老年人為確保晚年生活需求和生活品質(zhì)，可以出賣自己實(shí)際居住房屋的同時(shí)，在該房屋上設(shè)立終生居住權(quán)。這樣一來，不僅能夠獲得金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的價(jià)值向老年人進(jìn)行定期的金錢給付，也能確保自身的生活質(zhì)量不下降。在老人有生之年，金融機(jī)構(gòu)雖然可以取得房屋的所有權(quán)，但還不能實(shí)際占有該房屋，只有在老人身故之后，房屋上的居住權(quán)才消滅，金融機(jī)構(gòu)才能享有該房屋完整的所有權(quán)。通過設(shè)置居住權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”也能有效規(guī)避從前一些不正規(guī)金融機(jī)構(gòu)以房養(yǎng)老的理財(cái)騙局，避免老人出現(xiàn)“錢房兩空”的局面。

以上就是本期對《民法典》新規(guī)“居住權(quán)”的解讀，讀者們?nèi)缭谏钪杏龅诫y以解決的糾紛，或者對本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志編輯部來信，也可以向本欄目主持人陳亮律師留言，我們將一一為您解答（陳亮律師聯(lián)系方式詳見本刊“中國律師法律信箱”欄目）。