關于租賃合同的幾項新規(guī)
文/廣州陳亮律師
“居者有其屋”是一項重要的人權保障，國家一直非常重視人民群眾的居住問題，一方面強調(diào)“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；另一方面通過立法來保障租房人的居住權益。《民法典》的施行，相較于原《合同法》關于租賃合同的相關法律規(guī)定發(fā)生了諸多變化，涉及轉租合同的效力、租賃合同的解除（權利義務終止）、承租人優(yōu)先購買權及次承租人代償請求權等多個方面。下面，筆者將為大家介紹《民法典》關于租賃合同的幾項新規(guī)。
1、設立了居住權的房屋不能出租
根據(jù)《民法典》第三百六十九條的規(guī)定，居住權不得轉讓、繼承，設立居住權的住宅不扽出租，但是當事人另有約定的除外。因此，《民法典》對于居住權與承租權的沖突態(tài)度是明確的，也即同一住宅不能同時存在居住權與承租權。如果出租人在出租房屋時向承租人隱瞞了房屋已經(jīng)設立了居住權的情況，承租人在沒有察覺的情況下簽署了租賃合同，則該租賃合同將被認定為無效。
2、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被非法轉租時，可以在6個月內(nèi)提出異議。
在租賃市場，有不少二房東將承租的房屋再轉租給第三人，從中賺取租金差價的情形存在。但如果二房東的轉租行為沒有經(jīng)過出租人的同意，則其所簽署的轉租協(xié)議是可以被解除的。根據(jù)《民法典》第七百一十六條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉租。因此，出租人在知道承租人進行轉租后，應當在六個月內(nèi)提出解除合同，否則將被視為同意轉租。
3、當承租的房屋權屬有爭議或者被查封時，承租人可以要求退租。
當房屋的所有權發(fā)生爭議，或者出租人因陷入訴訟糾紛而導致房屋被司法機關查封甚至拍賣時，將嚴重影響承租人的生活。本次《民法典》明確了當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發(fā)生爭議時，租房人可以退房。根據(jù)《民法典》第七百二十四條的規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；（二）租賃物權屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。
4、租賃合同到期后，承租人享有優(yōu)先租賃權。
根據(jù)《民法典》第七百三十四條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。需要注意的是，優(yōu)先承租權是指同等條件下的優(yōu)先權，如果承租人與出租人未就租金達成一致，那么承租人也將不再享有優(yōu)先承租權。
5、近親屬的購買權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權
原《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時，承租人享有優(yōu)先購買權。這就導致一些出租人想將自己的房屋過戶給自己的孩子、父母時，卻需要征求租房人的意見，因為租房人享有優(yōu)先購買權。而且，如果出租人想將自己的房屋低價賣給自己的兄弟姐妹時，租房人也享有同等條件的優(yōu)先購買權。因此，本次《民法典》對次作出了重大修改，《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
6、明確了次承租人的代償請求權
《民法典》第七百一十九條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以沖抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。
租賃合同中，當承租人將房屋轉租時，在出租人與承租人之間、承租人與次承租人之間形成了兩個相互獨立的法律關系。但出租人因承租人沒有按約支付租金而獲得合同解除權時，次承租人作為房屋的實際使用人，其權利必然會受到不利的影響。而出租人對承租人享有的債權為金錢債權，并不具備人身屬性，因此，賦予次承租人代承租人向出租人清償租金、違約金的權利，以對抗出租人的合同解除權，對于保護無過錯的次承租人生活、生產(chǎn)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，具有重要的意義。